商鋪裝修的基礎知識(四)

商鋪裝修的基礎知識(四)

位於長江三角洲東端,北瀕長江口,南臨杭州灣的上海,明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起,是在上一世紀二、三十年代,當時的上海已成為全國最大的經濟和商業中心,遠東最大的商業中心城市。據《上海通史》記載:1933年上海共有商鋪7.2萬戶,平均每平方公裏136.5戶,各地巨賈名商紛紛落戶上海,十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路(今淮海路)等商業中心街區初具雛形。
根據以上對商鋪歷史的回顧,我們可以對"商鋪"做以下定義,即 商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務及/或 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方,即商鋪首先是商品交易的場所;區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能,而且包含了服務功能和感受體驗的功能。
商鋪作為交易的場所,很容易理解,從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規模不等的商品交易場所。對於絕大多數人來講,理解這一點很容易。
商鋪作為提供服務的場所,簡單舉例很容易理解,比如餐飲設施、美容美發設施等。消費者在這種商鋪裏,通過得到經營者提供的服務,享受服務的品質。
商鋪作為提供感受體驗的場所,比如電影城、KTV量販、健身設施等,消費者在這類商鋪裏充分感受經營者創造的特別的情景、設施、氛圍等,從中得到美感、娛樂、健康等,而經營者在此過程中實現收益。
從商鋪的概念我們可以發現,商鋪已經經歷了很大的發展,已經從最初的經營物品商品,增加到經營服務商品、體驗商品的層面。很顯然,以上不同經營商品的形態將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。在此,對商鋪的概念做足夠的分析,有利於商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。
5、隸屬項目的運營特點
不少商鋪隸屬於某個項目,在此種情況下,所隸屬項目的運營方式、運營狀態、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。
以商業街為例,如果該商業街的開發商將商業街經營的商品定義為某一類,那麼這條商業街取得成功的可能性很大,商鋪的租金容易實現,價值可以得到提升;反之,如果開發商對商業街經營的商品無任何指導性方向,那麼這樣的綜合項目取得成功的幾率相對較低,裏面的商鋪也許有一天會關門。
隸屬項目經營管理的水平對商鋪價值的影響並不難理解:北京國貿商城的管理水平和國內普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別,其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。
6、商鋪投資的回收周期
商鋪投資的回收周期,指商鋪投資者以一次資本投入,然後在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。
很顯然,不同國家、地區、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的,所以在此我們只能按現在的市場行情,大略估計商鋪的投資回收周期,根據對北京、上海商鋪投資市場的分析,目前國內商鋪投資的回收周期約為6年到8年。
7、商鋪投資特點
俗話說:"家有萬貫,不如有個店面"、"一鋪養三代"。一般來說,一個市場繁榮的程度從當地商鋪經營的收入情況可以一目了然,而經營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少,可以說,商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示,其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分,商鋪和住宅產業相比,總量雖然不大,但由於其發展潛力看好,回報率高,所以受到投資者的關註。其發展勢頭之迅猛,連業內人士都始料未及。
(1)、商鋪投資的穩定性特點
業內專業人士分析認為,投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年,相對較短,而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規劃,決定了商鋪租約的穩定性。此外,租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。
(2)、商鋪增值的特點
商鋪投資是一個長期過程,它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反,好的商鋪因其稀有性或特定供應條件,會隨著商圈的發展成熟不斷升值,價值提升的同時,租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來,如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量,那麼成功商鋪的價值卻正所謂無價。
(3)、商鋪投資回報率較高
與人們傳統的資本增值方式比起來,投資商鋪利潤率高。據業內人士分析,盡管前幾年,北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經達15%-20%,但目前,住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%~8%,但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%~15%,有的甚至達到20%以上。購買社區商鋪的業主,隨著業主入住,人氣上升,商鋪價值提升成為必然。
需要指出的是,除商鋪租金收益之外,精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益,在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出,完成該商鋪的投資過程。關於這一內容,賽睿顧問將在後面章節進行專門研究。(4)、商鋪的投資潛力
目前在國內,商鋪投資的概念還未全面普及,一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1~5∶1,可見商鋪價格還有較大的上漲空間—商鋪投資者不可以依據此比例去套用投資操作,因為市場環境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發生重大影響,而且如果住宅價格透支,這一比例更不可以參考。我國加入世貿組織後,商業、零售業、服務業將會出現蒸蒸日上的局面,許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪的對於商鋪的"圈地運動"。

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